การประมาณการรายได้จากค่าเช่า จากอัต

การประมาณการรายได้จากค่าเช่า
จากอัตราการเข้าพัก และค่าห้องเฉลี่ยจริง โดยลูกค้าแจ้ง Occ. Rate อยู่ที่ 100% ส่วนการประเมินมูลค่าแบบวิธี Income Approach ของบริษัทประเมิน ใช้ Occ. Rate อยู่ที่ 95% ทั้งนี้เพื่อพิจารณาแบบ Conservative (ต่ำกว่าที่ลูกค้าแจ้ง) จึงใช้ Occ. Rate ห้องพักรายวันที่ 90% ห้องพักรายเดือนที่ 95% รายละเอียดดังนี้


Remark : ทางสาขาได้เจรจาขอรายชื่อผู้เช่าจากลูกค้าแล้ว แต่ลูกค้าไม่สะดวกที่จะจัดเตรียมให้ เพราะมีจำนวนห้องที่ค่อนข้างสูง กอปรลูกค้าเองไม่เคยต้องจัดเตรียมให้กับทาง KBANK เช่นเดียวกัน ครั้งนี้ลูกค้าส่งสำเนาสัญญาเช่า จำนวน 3 ฉบับ เพื่อเป็นตัวอย่าง
อย่างไรก็ตามทางสาขา ได้มีการสุ่มเช็คเอกสารสำเนาสัญญาเช่า ในวันที่เข้าไป Visit ที่อพาร์ทเม้นท์

เช็คสอบกับ
· ภ.พ. 30 เดือน ม.ค. 2558- ก.ย. 2558 บริษัทฯมีรายได้รวม 60.01 ลบ. เฉลี่ยเดือนละ 0.67 ลบ. หรือคิดเป็นปีละ 8.01 ลบ.

· Statement KBANK ในนามนายไชยสิทธิ์ คุณสิริประภารัตน์ (เคที แมนชั่น)

ผลการเดินบัญชี Statement KBANK เลขที่ 744-1-01993-3 ชื่อบัญชี นายไชยสิทธิ์ คุณสิริประภารัตน์ (เคที แมนชั่น) ย้อนหลัง 7 เดือน ตั้งแต่เดือน มี.ค. 2558- ก.ย. 2558 พ บว่าบริษัทฯมีเงินเข้ารวม 10.03 ลบ. เฉลี่ยเดือนละ 1.43 ลบ. หรือคิดเป็นปีละประมาณ 17.19 ลบ. ซึ่งสอดคล้องกับการประมาณการรายได้จากจำนอนห้องพัก และ Occ. Rate จริง อีกทั้งจากการตรวจสอบ Transaction การเดินบัญชี พบว่าส่วนใหญ่เป็นรายการโอนเงิน / ฝากเงินสด มูลค่าเงินตั้งแต่ประมาณ 6,000-10,000 บาท สอดคล้องกับลักษณะของธุรกิจ (รายละเอียด Appendix 1)

ทั้งนี้ คุณไชยสิทธิ์ฯเอง มีธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ซึ่งดำเนินงานในนามนิติบุคคล 4 รายชื่อ จากการสอบถามทุกบริษัทมีการแยกบัญชีชัดเจน โดยนิติบุคคลอื่นมีการใช้บัญชีหลักดังนี้ ชื่อบริษัท บัญชีหลัก
บจก.เค เอส ที วิคตอรี่ เพลส (K T Mansion อนุสาวรีย์ ตึก 2) นายไชยสิทธิ์ คุณสิริประภารัตน์ (เคเอสที วิคตอรี่ เพลส)
KBANK CA เลขที่ 744-1-02004-4
บจก.เค ที แมนชั่น (KT Mansion ปทุมวัน ตึก 1) นายไชยสิทธิ์ คุณสิริประภารัตน์
KBANK CA เลขที่ 009-1-07780-9
บจก.ไชยสิทธิ์ เค.ที. แมนชั่น (KT Mansion ปทุมวัน ตึก 2) นายไชยสิทธิ์ คุณสิริประภารัตน์
KTB CA เลขที่ 049-6-07875-5



· มีเปรียบเทียบ OCC. Rate , ARR กับ Peer รายละเอียดดังนี้
ห้องพักแบบรายเดือน (อ้างอิงจากรายงานประเมิน)



ห้องพักแบบรายวัน (จากการโทรศัพท์ ไปสอบถามห้องพักรายวันย่านอนุสาวรีย์ และระแวกใกล้เคียง)


2. COGs (excl. depreciation) : อ้างอิงจากการสัมภาษณ์ และทำการเช็คสอบกับเอกสารสำเนาบิลค่าน้ำประปา ค่าไฟประกอบ และข้อมูล COGs จากงบการเงินปี 2557 (ซึ่งผู้สอบบัญชีแจ้งว่าลงรายการต้นทุนการบริการ ใกล้เคียงจริง)
3. SG&A (excl. depreciation) : ปี 2558 อ้างอิงตามจากการสัมภาษณ์ และทำการเช็คสอบกับข้อมูล SG&A จากงบการเงินปี 2557 (ซึ่งผู้สอบบัญชีแจ้งว่าลงรายการคชจ.ใกล้เคียงจริง) และตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นไป กำหนดให้ค่าใช้จ่ายบางตัวเพิ่มขึ้นปีละ 3%ตลอดระยะเวลาเงินกู้

4. A/R, Inv and A/P days : อ้างอิงตามงบการเงินปี 2557

5. Fixed asset investment : ใช้มูลค่าที่ดิน (กรรมสิทธิ์ในนามกรรมการ) พร้อมสิ่งปลูกสร้าง (กรรมสิทธิ์ในนามบริษัทฯ) โดยใช้ราคาประเมินแบบ Cost Approach เพื่อสะท้อน D/E Ratio ของโครงการที่ใกล้เคียงความเป็นจริง

(ในงบสรรพากร ลงมูลค่าอาคาร เฉพาะส่วนปรับปรุง และอุปกรณ์ ราคาทุนเพียง 7.90 ลบ. ซึ่งไม่สอดคล้องกับมูลค่าจริง)

6. Loan to Director : อ้างอิงตามงบการเงินปี 2557

7. Loan from other banks : อ้างอิงตาม NCB และครั้งนี้ ICBC Refinance จาก KBANK ทั้งจำนวน

8. Paid up capital : อ้างอิงตามงบการเงินปี 2557

· Project Result

- Profitability & Debt Serviceability (DSCR, D/E and Financial Gearing) :
: จากประมาณการความสามารถชำระหนี้ของบริษัทฯ ที่รายได้รวมเท่ากับ 15.97 ลบ. ภายหลังหักต้นทุนการบริการ และค่าใช้จ่ายในการบริหาร คาดว่าจะมี EBITDA ประมาณ 9 ลบ.ต่อปี มี DSCR ต่ำสุด เท่ากับ 1.21 เท่า ในปี 2559 อย่างไรก็ตามบริษัทฯมีความสามารถในการชำระหนี้สถาบันการเงินได้ดี D/E ลดลงต่อเนื่องตามภาระหนี้ที่ทยอยลดลงทุกปี และกำไรสะสมที่เติบโตจากผลประกอบการ พิจารณาแล้วอยู่ในเกณฑ์ที่ยอมรับได้

ผลลัพธ์ (อังกฤษ) 1:

The estimated income from rent Rate and the actual average room fee by the customer notification Rate is at 100% Occ. best estimate value of a company's evaluation Approach using the Income method, the Occ is at 95%. This Rate to consider a Conservative (less customers) use Occ. daily room Rate at 90%, 95%, monthly guestrooms that are detailed as follows: Remark: the branch has negotiated a list of tenants from a customer, but a customer cannot be provided because there is a relatively high number of rooms. Themselves have never need to prepare, KBANK. This time, send a copy of the lease to 3. However, the way the branch is a random check, a copy of the lease document. On the day of the Visit to the apartment. Check out the A 30-month transitional value added tax Jan 2558-Sep total revenue, the company has 60.01 2558. month 0.67 each year. or 8.01. Statement on behalf of Mr. KBANK transitional Chaisit Khunsiriprapharat (KT mansion). The result of the travel account Statement KBANK number 744-1-1993-3 account name. Mr. Chaisit Khunsiriprapharat (KT mansion) in the past 7 months from the month. Mar-Sep 1991 2558 2558 bawa, the company has to include a month. average 1.43 10.03. each year approximately 17.19, or is removed, which is consistent with the estimated revenue from the sleeping room required and actual Rate both from Occ. checking account Transaction, it was found that the majority of travel is a bill payment transfer/cash deposit from about 6000-10000 was consistent with the nature of the business, the baht (Appendix 1). The Chai sit itself. Business apartments, which operates on behalf of a legal entity 4 a list from a query to use an explicit account. By another account, the main entities: company name, primary account. Co., KS t victory place (K T Mansion building monument 2) Mr. Chaisit Khunsiriprapharat (KS t victory place). KBANK CA No. 744-1-2004-4. KT mansion co., Ltd. (KT Mansion patumwan building 1) Mr. Chaisit Khunsiriprapharat. KBANK CA No. 009-1-7780-9. Abhay k. t. a license co. Mansion (Mansion patumwan building 2 KT) Mr. Chaisit Khunsiriprapharat. KTB CA No. 161-6-7875-5. A transitional Rate, compared with Peer OCC. ARR detailed as follows: Monthly guestrooms (reference from the report assessment) Daily rooms (from telephone to inquire daily room yanonusaori and the other apartments nearby). 2. the COGs (excl. depreciation): interview and reference check made to copy bill components and water up the data from financial statements year 2557 COGs (which the auditor says post service cost nearby) 3. SG&A (excl. depreciation): year 2558 referenced by interview and do a check on the information SG&A from the year of the 2557 financial statements (which says that the auditor post neighbor real khachot.) and since the year 2559. Given the expense of some increased 3% a year throughout the duration of the loan. 4. A/R, Inv and A/P days: according to the financial statements year 2557. 5. Fixed asset investment: land value (in the namkon of the land), buildings (title on behalf of the company) by using the Cost Approach to value reflect the Ratio of the D/E project, the closest reality. (The revenue statement into the value of buildings and equipment section-specific cost price is just 7.90. which does not correspond to the actual value). 6. Director: reference to Loan based on the financial statement for the year 2557. 7. Loan from other banks: according to NCB, and this time, both the number of ICBC Refinance from KBANK. 8. Paid up capital: according to the financial statements year 2557. · Project Result - Profitability & Debt Serviceability (DSCR, D/E and Financial Gearing) : From about the company's ability to pay debts that total revenue equals 15.97. Later, the service costs are deducted and administrative expenses is expected to have a negative EBITDA of approximately 9 per year with minimum DSCR. equal to 1.21 2559 year however, the company has the ability to pay the debt, financial institutions have been well D/E the burden of debt reduction over time, which decreases every year, and the growth from retained earnings performance. It determines are acceptable.

ผลลัพธ์ (อังกฤษ) 2:

The estimated revenue from the rental
of occupancy. And the real average room Customers identify Occ. Rate is 100% of the valuation methods Income Approach of assessment used Occ. Rate at 95% in order to consider a Conservative (under which customers identify) so Occ. Rate Daily. The 90% to 95% Monthly follows: Remark: The branch has negotiated tenant list of customers. But customers are not able to provide. Because of the relatively high number of rooms. In addition, customers never need to provide to the clients KBANK same time send a copy of the lease to a third of the field, however. Random checks have a copy of the lease. On Visit to the apartment house to check the VAT · 30 January 2558- September 2558, the Company reported total revenue of 60.01 Delete. Delete 0.67 per month. or. minus 8.01 per year. · Statement KBANK on behalf of Mr. Chai right. You tote Praphasri Martin (Katy Mansion) Results Statement KBANK account number 744-1-01993-3 Account Name: Mr. Chai right you tote Praphasri Martin (Katy mansions) dating back seven months since March 2558-. September 2558 found that the company had paid a total 10.03 Delete. Delete 1.43 per month. or a negative 17.19 per year. This is consistent with the revenue recognition from sleeping rooms and Occ. Rate it again. Transaction walk from checking account that most of the funds transfer / deposit cash amount ranging from about 6000-10000 baht in line with the nature of the business (See Appendix 1) You Chai's own right. The apartment, which has business operations in the corporate list of inquiries every four companies are clearly separate account. The other entity is the primary account follows accounting principles LTD. K STS Victory Place (KT Mansion Memorial Building 2) Mr. Chai right you tote Praphasri Hughes (K STS Victory lottery. Place) KBANK CA No. 744-1-02004-4 CO., LTD Mansion KT (KT Mansion Wan Building 1) Mr. Chai right you tote Praphasri Hughes KBANK CA No. 009-1-07780-9 CO., LTD K. Chai right. . t. Mansion (KT Mansion Wan Building 2) Mr. Chai right you tote Praphasri Hughes KTB CA No. 049-6-07875-5 · A comparison OCC. Rate, ARR with the following details: Peer room monthly. (According to the evaluation report) rooms daily. (From the phone To ask the monument daily. And the nearby Wagga) 2. COGs (excl. Depreciation): According to an interview. And check out a copy of the bill, water bill, electricity and information COGs from fiscal year 2557 (which the auditor has stated that the cost of services. Nearby actual) 3. SG & A (excl. Depreciation): 2558, according to an interview. And check with the SG & A data from fiscal year 2557 (which the auditor stated that the list of the NHA. Nearby truth), and since 2559 onwards due to some cost increases per year. 3% throughout the loan period four. A / R, Inv and A / P days: According to the fiscal year 2 557 5. Fixed Asset Investment: the value of land. (Possessed by the Directors) and Buildings. (Possessed by the company) using the Cost Approach valuation model to reflect D / E Ratio of projects closer to reality (in the statement of revenue. The value of building Specific improvements and equipment at cost only 7.90 negative. This is not consistent with the actual value) 6. Loan to Director: According to the fiscal year two thousand five hundred fifty-seven 7. Loan from Other Banks: According to the NCB, and this time from KBANK and ICBC Refinance number 8. Paid up capital: as of fiscal year 2557th · Project Result - Profitability & Debt serviceability (. DSCR, D / E and Financial Gearing): : projection capabilities of the company's debt. The total revenues was minus 15.97. After deducting cost of service. And cost management expects EBITDA of about 9 deletion. Next year DSCR as low as 1.21 times in the year 2559, the Company has the ability to repay debt, well D / E decreased continuously. debt gradually reduced every year. And retained earnings growth of turnover. Is considered acceptable.

ผลลัพธ์ (อังกฤษ) 3:

Estimated rental income
from the occupancy rate and average room real by customers informed Occ. Rate in 100% the valuation method. Income Approach company evaluation using Occ.Rate in 95% in order to consider a Conservative (lower than the clients informed) is used Occ. Rate daily at 90% monthly at the 95% details are as follows.


Remark:In negotiations for a list of tenants from customers. But the customer is not easy to prepare. Because the room is relatively high. The customer must never possesses provided with KBANK as well. This customer sent a copy of the contract rent.3 version, for instance
.However, science has random check document copy of lease on into the apartment Visit


* check test with value added tax 30 months. Jan 2558 - SEP 2558 company consolidated 60.01 negative. The average monthly wage of 0.67 delete. Or about per year 8.01 delete.

.Experience in the field Statement KBANK destroy Chai rights. You glory from rat (Katy mansion)

the walking Statement KBANK 744-1-01993-3 account number account name. Mr. Chai rights. You glory from rat (Katy mansion) back 7 months from March 2558 - Sep2558 BRD that the company had to include 10.03 negative. The average monthly wage of 1.43 negative or accounted for approximately 17.19 delete.). According to the estimate income from remember sleeping rooms and Occ.Rate, both from inspection Transaction walking account, found that most is to transfer / cash deposit, money's value, since about 6 000-10 000, respectively. In accordance with the characteristics of business (details Appendix 1)

.The คุณไชย minister. Business apartment which operation on behalf 4 entity list. From inquiry to every company have separate accounts clear. By any other entity using the main account as follows: company name main account
Co LtdK. S. T. victory place (K T Mansion monument, building 2) Mr. Chai rights. You glory from D (k)
st victory place KBANK CA. Number 744-1-02004-4
Co. K T mansion (KT Mansion Wan Building 1) Mr. Chai rights. You glory from KBANK CA number 009-1-07780-9 d

.